实为公房买卖,签订的换房协议是否有效?

2019-05-08 03:48:48

原标题:实为公房买卖,签订的换房协议是否有效?

原告龚X英诉称:

原告龚X英系北京市印章某某公司退休职工,按照公司有关规定及政策,公司将位于101室的公有住房租于原告;2010年被告找到原告声称为了改善其自身居住条件,希望用位于102室和1803室两处的公租房换原告位于101室的公租房,然而被告搬入原告公租房后,对承诺交换给原告的公租房不再提及,原告多次与被告进行协商,被告均未置可否,只说正在办理相关换房审批手续;2014年初,原告经人提醒对101室公租房现有情况进行调查,发现原告公租房已经被换到被告名下,原告对此一无所知,也从未有人通知过原告,经调查发现,所谓换房协议、换房申请均属伪造,原告从未在上面签字确认,被告采用这种欺诈行为,将房屋办理至自身名下,于法无据,严重损害了原告的合法权益,根据合同法第五十四条的规定,以欺诈的方式订立的合同,受害方有权申请法院予以撤销;原告从2010年11月搬出原公租房后,至今均在外租住房屋,等待搬入被告公租房,原告保留追讨被告这种拖延换房的行为给原告造成经济损失的权利;故原告诉至法院主张撤销原、被告之间的换房协议,但庭审中原告以经过审理查明原、被告间的关系为由,认为双方实际系买卖关系,但以换房协议的名义办理了过户,将诉讼请求变更为主张原、被告之间的换房协议无效,并判决被告协助原告办理登记手续恢复到原告名下,最后诉讼费用由被告承担。

被告吴X忠辩称:

不同意原告诉求,原告所述不属实,因为双方根本不是换房关系,101号房屋承租权是我花了98万元从原告处购买的,我在中介北京家世纪房地产经纪有限公司光彩路分公司处看到了101号房屋出售的信息,我之前也不认识中介,中介给办理的转让手续,让我签的字,但不是我弄的,因此我也不知道房管部门出具的《换房协议书》上的102号房和1803号房是怎么回事,但我与原告之间的关系是清楚的,原告从开始就清楚这些情况,也收了房款。

法院审理查明:

龚X英系北京市印章某某公司退休职工,2010年6月24日龚X英与北京市印章某某公司签订《公有住宅租赁合同》,成为位于101号的房屋(以下简称为101号房屋)的承租人;2010年11月10日北京市宣武区城市建设综合开发总公司、北京市朝阳区国土资源房屋管理局建外管理所、北京市朝阳区国土资源和房屋管理局换房站等共同签章的《换房协议书》内容为:吴X忠将位于102号和位于1803号的两套公有房屋与龚X英位于101号的公有住房进行调换,据此北京市印章某某公司房屋管理科于2010年11月16日将101号房屋的承租人变更为吴X忠,龚X英将101号房屋交付给吴X忠居住使用至今。

庭审中,龚X英先是提出自己因被吴X忠欺骗换房,故将自己的101号房屋的承租权过户并交付房屋给吴X忠,而后吴X忠并没有依约将他的两处公房交付给自己;对此吴X忠予以驳斥,表示双方并非真的用房换房,实际是自己用98万元向龚X英购买了101号房屋的承租权,当时为了能过户中介公司北京家世纪房地产经纪有限公司光彩路分公司才办理的换房手续,为此提交《转让协议》、三张收条和转账记录作证:《转让协议》系2010年11月15日吴X忠与北京家世纪房地产经纪有限公司光彩路分公司(经手人王经茂)签订,内容为:"转让方:龚X英(以下简称"甲方")受让方:吴X忠(以下简称"乙方")甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,同意共同进行协作和配合,在了解相关法律法规知晓相关法律风险的前提下,就下列公房房屋使用权转让订立本协议:第一条转让标的甲方所拥有公房使用权房屋,坐落于101号并于2010年11月15日于北京家世纪地产签订《北京市公有住宅租赁合同》(以下简称租赁合同)。第二条转让价格、支付的时间和方式1、经甲、乙双方协商一致,以人民币玖拾捌万元(¥980000元)转让上述房屋的权利、义务。2、乙方应在本协议签订当时向甲方支付定金人民币壹万元(¥10000元(定金不得高于合同标的额的20%);剩余房款支付时间约定如下:乙方于本协议签订之日起七日内向甲方支付人民币玖拾柒万元(¥970000元);乙方于《租赁合同》中承租方变更为乙方之日起当日内向甲方支付人民币玖拾柒万元(¥970000元);乙方于甲方将此房屋交付乙方之日起当日内向甲方交付人民币玖拾柒万元(¥970000元)。3、甲乙双方一致同意,乙方以下列第B种方式向甲方支付该转让价款:A现金;B银行转账......第三条更名及房屋交付甲方应于本协议签订之日起的七日之内将《租赁合同》中承租方更名为乙方,甲方应在办理完产权转移当日的十日内将转让房屋交付给乙方......"。收条分别是2010年11月15日王经茂出具的内容为"今收到吴X忠购房款(定金)壹万元正(10000)(101)"一份,和2010年11月22日龚X英出具的内容为"今收到吴X忠房款90万元整"收条一份,以及同日王经茂出具的内容为"今收到吴X忠购房款捌万元整(80000)"的收条一份。转账记录是2010年11月22日分别向"文英"和"经茂"转账90万元和7万元。

龚X英对上述《转让协议》、王经茂出具的两份收条和向王经茂转账7万元的记录真实性均不予认可,称不认识王经茂,《转让协议》也不是自己所签,而对自己所书的收条和向自己转账90万元记录的真实性不予否认,但称90万元是吴X忠交付的两套房屋的保证金,一旦交付完毕自己就会把90万元退还给吴X忠。

北京市印章某某公司系101号房屋的所有权人,庭审中本院向北京市印章某某公司房屋管理科调查,该单位称101号房屋承租权的过户手续是龚X英与吴X忠来办理的,须具备有关房管部门开具的《换房协议书》和龚X英全家(包括龚X英与丈夫李春生和儿子李硕)签字的《换房申请》才可以办理,吴X忠虽非本单位职工,但对其承租本单位的房屋并无异议。

鉴于上述事实和证据,后来龚X英又认可其与吴X忠之间实际上系买卖关系,但认为公有住房承租权不能买卖,以合法形式掩盖法非目的为由要求主张双方表面上的换房协议无效。

法院判决:

驳回原告龚X英的诉讼请求。

北京市东元律师事务所李松律师认为:

原告欲以合法形式掩盖非法目的为由主张其与被告之间的换房协议无效,须先证明二人之间存在换房协议的事实基础,首先原告提交的《换房协议书》并非二人之间协商订立,对此不仅被告不认可双方之间有过换房协议,原告也称《换房协议书》系伪造,双方并没有在上面签字,因此《换房协议书》并不能当然证明原、被告之间达成过换房的合意;其次原、被告均认可原告是将涉案公有房屋的承租权有偿转让给了被告,这与本案已经查明的事实也相符合,因此双方之间实际上并不是换房关系,双方在此过程中也并无任何关于换房的意思表示,而原告主张不存在的换房协议无效,缺少基本的事实依据,故对此诉讼请求,本院难于支持。同理,原告依据协议无效,要求涉案房屋的承租权恢复至其名下的主张也缺乏依据,本院不予支持。

李松,北京市东元律师事务所合伙人律师,专业代理借名买房,确权,房产继承等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师,系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。